Binh Nguyen
31/12/2025
Trong khoảng 40 năm trở lại đây, Việt Nam chứng kiến sự hình thành nhanh của một tầng lớp giàu mới. Phần lớn nhóm này sinh trong giai đoạn 1965–1985, đủ trưởng thành để tham gia kinh doanh mạnh mẽ vào 1990–2005, thời kỳ đất đai còn rẻ, khung pháp lý chưa hoàn chỉnh và mức độ cạnh tranh thấp hơn hiện nay. Theo số liệu tổng hợp từ các báo cáo tài sản khu vực Đông Nam Á, phần lớn tài sản tư nhân quy mô lớn tại Việt Nam hiện nay đều được tích lũy sau Đổi Mới 1986, tức chưa quá 40 năm.
Nếu đặt trong bối cảnh quốc tế, đây là một khoảng thời gian rất ngắn. Tại Mỹ và châu Âu, các gia đình giàu thường có lịch sử tích lũy từ 2–5 thế hệ, tương đương 80–200 năm. Trung Quốc cũng tương tự Việt Nam: phần lớn giới giàu hiện nay sinh giai đoạn 1960–1980, tài sản hình thành sau cải cách năm 1978. Điều này cho thấy Việt Nam và Trung Quốc gần như không có khái niệm “old money” theo nghĩa phương Tây – nơi sự giàu có gắn với lịch sử dài, chứ không chỉ với một chu kỳ thể chế.
Tiền đến nhanh hơn văn hóa
Nhà xã hội học Pierre Bourdieu từng chỉ ra rằng sự bền vững của tầng lớp giàu phụ thuộc không chỉ vào vốn kinh tế, mà còn vào vốn văn hóa – bao gồm thẩm mỹ, tri thức, thói quen và cách ứng xử được tích lũy qua nhiều thế hệ. Khi vốn kinh tế tăng nhanh hơn vốn văn hóa, xã hội thường xuất hiện những khác biệt rõ rệt trong hành vi tiêu dùng và lựa chọn không gian sống.
Tại Mỹ, theo thống kê của U.S. Census Bureau, diện tích nhà ở trung bình của nhóm thu nhập cao ổn định trong nhiều thập kỷ, dao động khoảng 250–350 m², nhưng sự khác biệt nằm ở vị trí, chất lượng vật liệu, trường học và môi trường sống, chứ không nằm ở mức độ phô trương hình thức. Ngược lại, tại các nền kinh tế đang phát triển, nhà ở thường được sử dụng như một công cụ thể hiện vị thế xã hội, đặc biệt trong giai đoạn đầu tích lũy tài sản.
Đây không phải vấn đề đúng – sai hay “gu thẩm mỹ”, mà là hệ quả logic của cấu trúc xã hội. Một nhóm chưa có đủ thời gian để hình thành chuẩn mực sống dài hạn thường ưu tiên những tín hiệu dễ nhận biết của thành công.
Nhà ở: tài sản dài hạn hay biểu tượng ngắn hạn?
Tại Mỹ, tuổi thọ trung bình của một căn nhà ở khu dân cư xây dựng từ 1940–1960 hiện nay vẫn đạt 70–90 năm, với khả năng cải tạo liên tục mà không cần phá bỏ hoàn toàn. Lý do không nằm ở việc xây đắt, mà ở việc tuân thủ các nguyên lý thiết kế cơ bản: tỷ lệ mặt tiền – chiều sâu hợp lý (thường 1:1.5 đến 1:2), thông gió tự nhiên, vật liệu “già đi đẹp”, và văn hóa bảo trì.
Trong khi đó, tại Việt Nam, nhiều căn nhà xây dựng với chi phí rất cao nhưng bắt đầu xuống cấp thẩm mỹ chỉ sau 5–10 năm. Từ góc độ bất động sản, có bốn nguyên nhân chính:
1. Thiết kế theo mốt, không theo nguyên lý – mốt thay đổi nhanh, nguyên lý thì không.
2. Vật liệu không bền theo thời gian – phào chỉ, sơn giả đá, chi tiết trang trí lão hóa xấu.
3. Tỷ lệ không gian sai – cửa, cột, mái vượt quá tỷ lệ sinh hoạt thực.
4. Thiếu văn hóa bảo trì dài hạn – nhà được xem là “xây một lần”, không phải tài sản cần chăm sóc liên tục.
Ở Mỹ, Nhật hay châu Âu, nhà không được thiết kế để “gây ấn tượng” với người ngoài, mà để ở lâu không mệt. Đây là khác biệt cốt lõi.
Quy hoạch đô thị: nơi rủi ro tích tụ lâu nhất
Nếu nhà ở cá nhân là vấn đề của một gia đình, thì quy hoạch đô thị là vấn đề của 50–100 năm. Một quyết định sai về lô đất, hạ tầng hay mật độ rất khó sửa chữa sau này.
Ví dụ phổ biến là mô hình lô đất 4m x 25m. Với tỷ lệ 1:6.25, mô hình này vi phạm các chuẩn sinh học cơ bản về ánh sáng và thông gió. So sánh quốc tế:
• Nhật Bản: mặt tiền nhà phố phổ biến 6–8m, chiều sâu 10–15m.
• Mỹ và châu Âu: nhà liền kề hiếm khi sâu quá 12–15m.
• Chuẩn quốc tế khuyến nghị tỷ lệ tối đa khoảng 1:2.
Lô đất quá sâu buộc cư dân phụ thuộc điều hòa 24/7, làm tăng chi phí năng lượng, giảm chất lượng sống và ảnh hưởng sức khỏe lâu dài. Những chi phí này không được phản ánh vào giá bán ban đầu, mà chuyển sang người ở và xã hội trong nhiều thập kỷ.
Tại Mỹ, các mô hình nhà ở kém chất lượng như tenement housing hay railroad housing đã bị hạn chế hoặc cấm từ đầu thế kỷ 20 sau khi gây ra khủng hoảng sức khỏe cộng đồng. Nhật Bản siết chặt quy hoạch sau thập niên 1960. Singapore, dù mật độ rất cao, vẫn duy trì chuẩn HDB với không gian xanh, tiện ích đi bộ và khả năng tái tạo dài hạn – điều lý giải vì sao nhiều khu HDB 40–50 năm tuổi vẫn giữ giá tốt.
Giá bất động sản và “đệm lịch sử”
Một điểm khác biệt lớn giữa thị trường phát triển và đang phát triển là động lực giá.
• Ở Mỹ, giá phản ánh vị trí, trường học, hạ tầng và khả năng sống lâu dài.
• Ở Việt Nam, giá thường phản ánh kỳ vọng tăng, marketing và tâm lý sợ bỏ lỡ.
Vấn đề không nằm ở mức giá cao hay thấp, mà ở chỗ nhiều khu đô thị mới chưa có “đệm lịch sử”. Khi bước vào chu kỳ 20–30 năm đầu tiên – giai đoạn xuống cấp tự nhiên – nếu không thể tái tạo, giá trị có nguy cơ giảm mạnh.
Dấu hiệu chuyển dịch tích cực
Một tín hiệu đáng chú ý là sự thay đổi ở thế hệ kế tiếp. Ngày càng nhiều gia đình trẻ, đặc biệt là những người từng sống lâu ở nước ngoài, lựa chọn kiến trúc tối giản, vật liệu thật, hình khối đơn giản và kín đáo. Đây không phải là xu hướng thẩm mỹ đơn thuần, mà phản ánh sự chuyển dịch từ tiêu dùng để thể hiện sang tiêu dùng để duy trì chất lượng sống – một bước chuyển thường chỉ xảy ra khi xã hội có đủ thời gian tích lũy.
Câu chuyện về những căn nhà lớn, những khu đô thị mới hay thế hệ giàu đầu tiên không phải là câu chuyện đúng – sai hay khen – chê. Từ góc độ bất động sản, đó là hệ quả tất yếu của một xã hội tích lũy tài sản quá nhanh trong một thời gian quá ngắn.
Nhà ở và đô thị không chỉ phục vụ cho hiện tại, mà là cấu trúc sống của 50 năm sau. Những quyết định hôm nay – từ tỷ lệ lô đất đến cách hiểu về “sang” – sẽ là di sản mà thế hệ sau buộc phải sống cùng, dù họ có đồng ý hay không.
Đây là một chủ đề cần được nhìn bằng con số, so sánh quốc tế và thời gian, thay vì cảm xúc. Và chỉ khi đặt nó trong khung dài hạn, chúng ta mới hiểu được đâu là giá trị thật sự bền vững của bất động sản – không chỉ về tiền, mà về chất lượng sống
Nguyễn Bình/Việt Nam
Không có nhận xét nào