Chuyện Việt Nam

Giảm lãi suất vay từ 1,5-2%: Lợi cho doanh nghiệp sản xuất hay đại gia bất động sản?

Stella Ho & Andy Tran/RFA

23/10/2026

“…Ngược lại, với doanh nghiệp sản xuất đang thiếu đơn hàng, chi phí nguyên liệu tăng và dòng tiền suy yếu, giảm lãi suất chưa thể giải quyết bài toán nếu ngân hàng không chấp thuận cho vay mới, gia hạn khoản nợ hoặc điều chỉnh lãi suất của dư nợ hiện hữu.

Thêm vào đó, hiện các ngân hàng vẫn chưa áp dụng chính sách giảm lãi vay cho các khoản vay cũ. Theo trang VNBusiness, nếu giảm lãi vay cho các khoản cũ có khả năng sẽ gây áp lực hụt thu trực tiếp vào lợi nhuận ngân hàng.

Tuy nhiên, dẫn lại từ VNBusiness chia sẻ của PGS.TS Nguyễn Văn Phương từ Đại học Quốc gia Hà Nội, việc giảm lãi suất cho vay phải được “giảm thực tế”, tránh lãi ngầm và tình trạng chậm giải ngân cần được khắc phục thì mới đem lại hiệu quả cho các doanh nghiệp sản xuất hiện nay”.

Một công nhân trong xưởng sản xuất ở khu công nghiệp tại Hải Phòng. (NHAC NGUYEN/AFP)

Mức giảm lãi suất cho vay 1,5-2% được ưu tiên áp dụng cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, hộ kinh doanh vừa và nhỏ cùng các ngành ưu tiên như nông nghiệp và chế tạo.

Về lý thuyết, chính sách này giúp giải quyết tình trạng khát vốn và thúc đẩy sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền và tài sản đảm bảo hiện nay, mức giảm này chưa mang lại nhiều ý nghĩa thiết thực, đặc biệt với các doanh nghiệp đã kiệt sức vì chi phí vốn lưu động neo cao suốt hai quý đầu năm.

Đáng lo ngại, nhóm vay mua bất động sản và ô tô lại không thuộc diện ưu tiên giảm lãi suất. Điều này làm tăng áp lực huy động vốn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ khi tài sản đảm bảo hiện có đã được thế chấp và doanh nghiệp không còn nhiều dư địa vay bổ sung để duy trì dòng tiền kinh doanh, một chuyên gia tài chính tại TP.HCM nhận xét, “khi khát vốn, họ [các doanh nghiệp vừa và nhỏ] buộc phải dựa vào nhà và xe vay mua mới với gói lãi suất cao để thế chấp rồi lấy vốn ngược lại”.

Trong khi đó, theo vị chuyên gia, các doanh nghiệp bất động sản lớn đang triển khai nhiều dự án mới có thể hưởng lợi đáng kể từ việc giảm lãi suất lần này nhờ cấu trúc nợ dài hạn và tận dụng các dự án đang xây thêm làm tài sản thế chấp mới. Đây là nhóm hưởng lợi gián tiếp từ cả phía huy động vốn và sức mua thị trường, ngay cả khi không trực tiếp thuộc nhóm được ưu tiên giảm lãi suất theo chỉ đạo.

Chênh lệch về quy mô tạo khoảng cách về khả năng tiết kiệm vốn

Khác với doanh nghiệp sản xuất kinh doanh vừa và nhỏ chủ yếu vay vốn lưu động ngắn hạn để nhập nguyên vật liệu hay trả lương nhân công theo từng chu kỳ đơn hàng nhỏ lẻ, doanh nghiệp bất động sản vận hành dựa trên đòn bẩy tài chính quy mô rất lớn.

Theo báo cáo tài chính bán niên 2026, Vingroup có khoảng 355.756 tỷ đồng vay và nợ thuê tài chính. Trong khi đó, riêng CTCP Tập đoàn Mặt Trời, một pháp nhân thuộc hệ sinh thái Sun Group, ghi nhận gần 17.896 tỷ đồng dư nợ vay ngân hàng và trái phiếu.

Ngoài ra, tính đến tháng 8/2026, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã chạm mốc 5,21 triệu tỷ đồng, chiếm tới 25,39% tổng dư nợ toàn nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản đạt gần 20%. Riêng nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã ghi nhận tổng dư nợ vay lên tới 360.240 tỷ đồng vào cuối quý II/2026, đưa hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu (D/E) lên mức 0,72 lần - cao nhất trong vòng 15 quý.

Với quy mô này, chỉ cần 10.000 tỷ đồng dư nợ được điều chỉnh giảm thực tế 1,5-2 điểm phần trăm trong một năm, doanh nghiệp BĐS lớn nêu trên có thể tiết kiệm khoảng 150-200 tỷ đồng chi phí lãi vay.

Ngược lại, một doanh nghiệp sản xuất vay 5 tỷ đồng chỉ tiết kiệm tương ứng 75-100 triệu đồng, một giảng viên tài chính tại Trường Đại học Kinh tế TP.HCM giải thích.

Nói cách khác, mức giảm 1,5-2% tại các doanh nghiệp sản xuất chỉ giúp giảm nhẹ chi phí vận hành chứ khó tạo ra cú hích đột biến trên bảng kết quả kinh doanh, vị chuyên gia nhận định.

Thời hạn của khoản vay nợ và xu hướng dịch chuyển sang vay vốn ngân hàng

Theo các chuyên gia tài chính trao đổi cùng RFA, doanh nghiệp sản xuất thường xoay vòng vốn ngắn hạn từ 3 đến 6 tháng, chịu rủi ro xét duyệt lại hạn mức liên tục theo biến động đơn hàng.

Ngược lại, báo cáo cơ cấu nợ bán niên năm 2026 cho thấy phần vốn vay tăng thêm của ngành địa ốc tập trung mạnh vào trung và dài hạn để triển khai dự án, đưa tỷ trọng nợ dài hạn lên tới 67,3% tổng dư nợ.

Đáng chú ý hơn, dẫn lại từ VNExpress, nhiều tập đoàn bất động sản lớn đã chủ động tái cơ cấu nguồn vốn ngay trong nửa đầu năm 2026 theo hướng giảm dần phụ thuộc vào kênh trái phiếu đắt đỏ (vốn có lãi suất phát hành mới trên 11%/năm) để dịch chuyển sang kênh tín dụng ngân hàng.

Điển hình như Vinhomes tăng dư nợ vay ngân hàng thêm hơn 6.400 tỷ đồng, hay Novaland dịch chuyển hơn 4.000 tỷ đồng sang vay ngân hàng, theo Báo Đầu tư trích dẫn.

Do các khoản vay dự án dài hạn tại ngân hàng thường áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi điều chỉnh theo kỳ, mức giảm 1,5-2%/năm sẽ lập tức làm nhẹ gánh nặng lãi vay trên toàn bộ danh mục nợ dài hạn hiện hữu, giúp doanh nghiệp địa ốc tối ưu hóa dòng tiền xuyên suốt chu kỳ phát triển dự án.

Bất cân xứng trong khả năng tiếp cận nguồn vốn

Theo các chuyên gia tài chính, để tiếp cận được gói vay lãi suất mới giảm 1,5-2% như hiện nay, các doanh nghiệp buộc phải đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe về tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng.

“Ở khía cạnh này, doanh nghiệp bất động sản nắm ưu thế vượt trội nhờ sở hữu quỹ đất lớn và tài sản hình thành trong tương lai có giá trị định giá cao, dễ thế chấp hơn hẳn so với máy móc thiết bị chịu khấu hao nhanh hay hàng tồn kho của doanh nghiệp sản xuất,” một chuyên gia tài chính tại TP.HCM chia sẻ.

Phần lớn doanh nghiệp nhỏ hiện nay phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng để xoay vòng vốn lưu động. Theo khảo sát được VCCI công bố, 75,5% doanh nghiệp được hỏi cho biết không thể vay vốn nếu thiếu tài sản bảo đảm. Điều này đồng nghĩa dù lãi suất giảm, những doanh nghiệp không đáp ứng điều kiện tín dụng vẫn có nguy cơ đứng ngoài chính sách.

Ngoài ra, việc không áp dụng chính sách giảm lãi suất cho nhóm vay mua bất động sản và xe đã vô tình khoá chặt kênh tạo ra dòng tiền thanh khoản thứ cấp của các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ, khi tài sản đảm bảo đã cạn kiệt.

“Tài sản đã đem đi thế chấp hết rồi, giờ chỉ còn mua nhà hoặc xe hơi để thế chấp vay vốn tiếp thôi. Nhưng hai nhóm này lại không được áp dụng giảm lãi suất,” anh H. (36 tuổi, Đà Nẵng), chủ một doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng chia sẻ. Anh H. hiện đang có khoản vay thế chấp 2 tỷ tại Ngân hàng Vietcombank, thời hạn 15 năm với mức lãi suất thả nổi đang là 14,5%.

Đáng chú ý, ngày 22/6/2026, Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn 5386/NHNN-TD, cho phép loại trừ dư nợ cấp tín dụng phát sinh mới của những dự án đủ điều kiện do Vingroup, Sun Group và Masterise đề xuất khi tính mức tăng trưởng tín dụng hằng năm của ngân hàng cho vay.

Đây là lợi thế tiếp cận vốn mà nhiều doanh nghiệp sản xuất kinh doanh vừa và nhỏ không có được.

Hiệu ứng kích cầu “kép” cho “đại gia BĐS”

Điều đáng nói, đợt giảm lãi suất này mang lại tác động “kép” đặc thù cho ngành BĐS. Cụ thể, đợt điều chỉnh giảm lãi vừa cho phép chủ đầu tư được tiếp cận với vốn đầu vào có chi phí thấp hơn, vừa kéo giảm lãi vay mua nhà cho khách hàng cá nhân, qua đó kích thích thanh khoản đầu ra và đẩy nhanh tốc độ thu hồi dòng tiền từ lượng hàng mở bán tích luỹ (backlog) giai đoạn 2025-2026.

Trong khi doanh nghiệp sản xuất vẫn phải phụ thuộc vào sức cầu tiêu dùng nội địa và đơn hàng xuất khẩu, doanh nghiệp BĐS lớn lại được hưởng lợi đồng thời từ cả hai đầu cung - cầu vốn từ chính sách hạ lãi suất lần này.

Như vậy, các doanh nghiệp địa ốc lớn có thể hưởng lợi gián tiếp từ cả phía huy động vốn lẫn sức mua thị trường, ngay cả khi không trực tiếp thuộc nhóm được ưu tiên giảm lãi suất theo chỉ đạo.

Vài phần trăm chẳng đủ thấm cho “người nhỏ”

Ngược lại, với doanh nghiệp sản xuất đang thiếu đơn hàng, chi phí nguyên liệu tăng và dòng tiền suy yếu, giảm lãi suất chưa thể giải quyết bài toán nếu ngân hàng không chấp thuận cho vay mới, gia hạn khoản nợ hoặc điều chỉnh lãi suất của dư nợ hiện hữu.

Thêm vào đó, hiện các ngân hàng vẫn chưa áp dụng chính sách giảm lãi vay cho các khoản vay cũ. Theo trang VNBusiness, nếu giảm lãi vay cho các khoản cũ có khả năng sẽ gây áp lực hụt thu trực tiếp vào lợi nhuận ngân hàng.

Tuy nhiên, dẫn lại từ VNBusiness chia sẻ của PGS.TS Nguyễn Văn Phương từ Đại học Quốc gia Hà Nội, việc giảm lãi suất cho vay phải được “giảm thực tế”, tránh lãi ngầm và tình trạng chậm giải ngân cần được khắc phục thì mới đem lại hiệu quả cho các doanh nghiệp sản xuất hiện nay.

“Bây giờ đi buôn đất lại lời nhất, hoặc nhà ai có nhà cho thuê sống qua ngày cũng tốt, chứ kinh doanh thì mù mịt. Con người thì ở dưới đất còn chính sách thì trên trời”, vợ anh T. (Đồng Nai) hiện đang kinh doanh mảng thực phẩm và đồ uống than thở.

RFA