Khủng hoảng địa ốc

Hòa OC/Nam Hàn

5/10/2026

DISCLAIMER: Hình chụp từ video clip của hãng tin CNA (Singapore)

Khủng hoảng địa ốc không chừa quốc gia nào, vì đó là trò chơi của ngân hàng và các ông trùm bất động sản.

Mỹ trải qua khủng hoảng địa ốc rất lớn vào năm 2008. Kết quả là vài ngân hàng lớn bị thâu tóm bởi ngân hàng lớn hơn, thí dụ Washington Mututal bị Chase thâu tóm, Merrill Lynch bị Bank of America thâu tóm và ngân hàng đầu tư Lehman Brothers bị xoá xổ.

2 nguyên nhân chính của khủng hoảng địa ốc 2008 của Mỹ là bong bóng bất động sản và ngân hàng cho vay mua nhà dưới chuẩn. Nói nôm na là trong 2 năm 2006, 2007 hầu như ai cũng mua nhà được vì điều kiện đi vay quá dễ, và quan trọng hơn là lãi suất thả nổi ban đầu khá thấp.

Thời đó có rất nhiều người Việt, dù đi làm hãng xưởng với mức lương khiêm tốn cũng đi vay mua nhà để lướt sóng bất động sản, tức đợi giá lên cao trong vòng 5 năm đầu sẽ bán. Giá bất động sản Mỹ tăng chóng mặt giống y hệt giá bất động sản của Việt Nam cách đây vài năm.

Khi các trùm bất động sản và ngân hàng bán hết nhà tồn kho của họ rồi thì giá nhà khững lại, lãi suất cho vay bắt đầu tăng. Những chủ nhà với thu nhập vừa phải không trả nổi tiền góp hằng tháng, lại kiếm không ra người đi thuê. Thị trường lao động Mỹ lúc đó lại có những đợt sa thải lớn. Chủ nhà bị thất nghiệp thì trong vòng 6 tháng là mất nhà nếu không tiếp tục trả nổi tiền góp. Khi mất nhà, họ mất luôn 20% tiền đặt cọc để mua nhà. Đó là tiền dành dụm hoặc vay mượn từ người quen, bạn bè, thậm chí có người vay nóng chỉ có đủ tiền cọc đi mua nhà.

Trong vòng 1 năm, giá nhà ở Cali rớt xuống gần 1 nửa. Khi đó giá nhà ở khu Little Saigon thường có giá từ 350 tới 400 ngàn đô cho 1 căn nhà 3 phòng ngủ.

Nay thì cũng căn nhà đó, giá trung bình là 1 triệu tới 1 triệu 200 ngàn đô la.

Từ câu chuyện khủng hoảng địa ốc Mỹ, trở lại với vấn đề địa ốc ở Việt Nam. Các ngân hàng ở Việt Nam cũng có chương trình khuyến mãi về lãi suất tương tự ngân hàng Mỹ những năm 2006, 2007 và cũng có lãi suất thả nổi.

Khác với Mỹ, Việt Nam có sự can thiệp của ngân hàng trung ương và chính sách. Nôm na họ nhà nước siết tín dụng cho vay mua nhà để tập trung vào các đại dự án, tức những dự án kéo chỉ số tăng trường tổng sản phẩm nội địa (GDP) lên 2 con số, tức từ 10% trở lên. 

Nói nôm na là các ngân hàng phải dồn tiền cho 1 vài trùm bất động sản đang thực án dự án tầm quốc gia như đường sắt cao tốc, và các dự án đại quy hoạch Hà Nội và Sài Gòn.

Điều này cũng có nghĩa là các công ty bất động sản nhỏ hơn là những con dê tế thần, vì hầu như công ty nào cũng có nợ xấu, không có thanh khoản vì sản phẩm địa ốc của họ ế chỏng chơ.

Những con dê tế thần khác bị vạ lây, vì đó không phải là mục tiêu chính của chính phủ Hà Nội. Đó là những nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu cơ bất động sản nhưng mượn tiền ngân hàng với chương trình ưu đãi, hay cầm cố sổ hồng căn nhà của mình để vay tiền đi mua bất động sản.

Những bất động sản chết đầu tiên là căn hộ cao cấp nghỉ dưỡng, căn hộ chung cư cao cấp với giá tới nửa triệu đô la.

Thử nghĩ xem, ai dại gì mà chịu mua những căn biệt thự cao cấp ở đô thị ma. Đô thị ma vì nhà bỏ hoang quá nhiều, xanh sạch đẹp vẫn có nhưng giống như đang ở chung với vong.

Chung cư cao cấp mà tỉ lệ lấp đầy quá thấp thì cũng như là toà nhà ma. Người Việt bình thường sẽ không muốn sống nơi đìu hiu ma mị như thế.

Trên mạng đang rần rần chuyện 1 đại gia địa ốc tầng 2, tức cũng rất lớn nhưng không lọt vào Top 3 đại gia bất động sản, đang thiếu thanh khoản và sắp phá sản.

Cách đây vài ngày, Hà Nội quảng cáo mức tăng trưởng GDP xấp xỉ 10%. Truyền thông trong nước và mạng xã hội lăng-xê quá cỡ thợ mộc. Giới am hiểu thị trường và xã hội đều biết con số đó đến từ đầu tư công cho những đại công trình tầm quốc gia và sự bùng nổ của ngành xây dựng đang biến Việt Nam thành 1 đại công trình xây dựng. Bản thân người dân thì không thấy giàu thêm, mà ngược lại, nhất là ai đang ôm bất động sản có nợ ngân hàng.

Để coi thị trường bất động sản của Việt Nam có trụ nổi tới cuối năm nay hay không ? Mỹ có khủng hoảng địa ốc, nhưng chỉ cần vài đại gia ngân hàng hay Quỹ Dự Trữ Liên Bang (FED) ra tay là giải quyết được khá nhanh. Để coi lần này Hà Nội xử lý ra sao ?

Hoa OC